Investiranje u brownfield lokacije u Srbiji

Brownfields, odnosno neiskorišćene, napuštene i zapuštene lokacije i objekti u centralnim zonama, predstavljaju svojevrstan izazov za investitore. Ulaganje u takve lokacije u gradskom tkivu ima čitav niz prednosti, ali i određenih rizika.

Broj i veličina neiskorišćenih, napuštenih i zapuštenih lokacija i objekata u centralnim zonama u gradovima Srbije danas je neizmerna. Gradovi i opštine ih i ne registruju kao veliki problem gradske strukture, ali i značajnu šansu za povećanje privlačnosti i ekonomskih performansi urbanog naselja. U situaciji nužnog povećanja privlačanosti za domaće i inostrane investitore ovo se smatra velikom propuštenom šansom srpskih gradova.

Promenama u ekonomskoj strukturi grad sve više postaje centar finansija i trgovine, dok industrija postepeno odlazi na prostore gde je zemljište manje skupo, pristupačnost znatno bolja i održiva konkurentnost ostvariva. Samim tim, posebno u uslovima tranzicije iz sistema državnog socijalizma u sistem privatnog preduzetništva, preostale industrijske lokacije smeštene ranije u centre gradova predstavljaju rak ranu urbanog tkiva, ugrožavajući kvalitet okruženja lokalne zajednice, negativan ekonomski faktor i ruglo u slici grada. Nije to samom slučaj sa industrijom već i sa napuštenim i zapuštenim vojnim lokacijama, objektima napuštenih komunalnih struktura i drugim.

Šta je brownfield?

Činjenica koju predstavljaju takvi objekti stvara pogubne ekonomske, ekološke i okolinske efekte među koje prvenstveno treba ubrojati gubitak ekonomske vrednosti zemljišta i propuštene ekonomske efekte lokacije u centru grada. Ali, i ne samo to. Oni su i leglo kriminala, protitucije, narkomanije, izvor mogućih zaraza, kao i lošeg psihološkog dejstva na građane. Ponovna upotreba brownfield lokacija smatra se da može da pomogne u stvaranju održivog urbanog ambijenta, pomogne kod sprečavanja širenja gradova i da spreči emigraciju iz urbanog područja.

Prema savremenom shvatanju brownfields su delovi građevinskog zemljišta koji su ugroženi ranijim korišćenjem, koji su zapušteni, koji se više ne koriste, koji mogu da stvore probleme zagađenosti, koji se nalaze u izgrađenom urbanom području, i koji zahtevaju investiciju kako bi bili vraćeni na kvalitetnije korišćenje. Reč je o problemu koji zahteva angažovanje svih nivoa uprave kroz nacionalne i regionalne strategije razvoja, novu zemljišnu politiku i politiku usmerenja investicija, kao i koordinaciju partnera u izgradnji i uređenju tih lokacija, javno-privatnog partnerstva i aktivnost građana.

Uvid u važeće prostorne i urbanističke planove ukazuje da je ideja i pojam brownfield lokacija u Srbiji veoma retko pomenuta, dok investicije u takve lokacije mogu da se izbroje na prste jedne ruke. Pregledajući Generalni plan Beograda do 2021. godine eksperti Instituta za saobraćajnu i razvojnu politiku Evrope iz Berlina konstatuju da Srbija u tom pogledu pravi velike greške kod planske pripreme za investiranje. Da bi privukla investitore za industriju gradska uprava preko Generalnog plana definiše velike traktove zemljišta za potrebe industrije, dok uopšte nema zahteva za postojećim industrijskim zemljištem. Time će nove fabrike biti smeštene na „zelenim poljima“ (greenfield investicije) umesto ohrabrivanja investitora da očiste i ponovo koriste postojeće industrijske objekte i lokacije.

Podsticanje investiranja u Brownfields

Veoma je značajno pitanje načina i instrumenata za podsticanje investitora da ulažu u recikliranje urbanog zemljišta. Švajcarska formula koja, prema njima, vodi usponu je da vrednost recikliranog zemljišta, kada se oduzmu troškovi naknade i transformacije, treba da bude veća od nule.

Prema ovoj formuli brownfield lokacije se klasifikuju u tri grupe – na one u centralnim delovima grada gde je vrednost daleko veća od nule, te se investitori najviše za njih i interesuju, zatim lokacije u napuštenim industrijskim zonama gde je vrednost lokacije oko nule, a profit investitora pod znakom pitanja, pa je nužno učešće javnog sektora (saobraćaj, infrastruktura, promena urbanističkih pravila, podrška u finansiranju), i napokon, lokacije vangradskih i seoskih područja gde je vrednost svakako ispod nule i gde je učešće javnog sektora najbitnije, kroz poreske olakšice, finansiranje iz budžeta i drugo. Među instrumentima za podsticanje investitora da ulažu u brownfields treba istaći:

- registrovanje lokacija (nivo opštine, regiona, države)

- izdvajanje brownfield lokacija u katalozima lokacija za investiranjem, sa posebnim preporukama; prilagođavanje programa za uređenje zemljišta u opštinama, uz izloženo učešće javnog sektora kao suinvestitora za manje - prilagođavanje normativnog i fiskalnog okvira za podršku reciklaži gradskog zemljišta

- podizanje svesti o problemu, značaju i prednostima brownfields kod lokalnih, regionalnih i državnih organa i institucija

- povećanje kapaciteta i znanja za rešavanje problema

- isticanje brownfields u programima, strategijama i planovima iz oblasti prostornog i regionalnog razvoja i urbanizma

- prilagođavanje politike regionalnog i urbanog razvoja radi podsticanja reciklaže građevinskog zemljišta

- javno-privatno partnerstvo kao moćan instrument za rešavanje brownfields problema.

Za investitore brownfields predstavljaju svojevrstan izazov. Ulaganje u takve lokacije u gradskom tkivu ima čitav niz prednosti, ali i određenih rizika. Prema projektu CABERNET među prednosti treba uvrstiti kvalitet lokacije, stabilan rast vrednosti imanja, manji rizik od slabe posete, niski troškovi ulaganja (dostupna infrastruktura i niži alokacioni troškovi), finansijska podrška, prednost marketinga i duži životni ciklus zgrada „sa pedigreom“ (renoviran stari objekat).

Među rizike treba uvrstiti zagađenost lokacije, odnosno njenog otklanjanja, skupa i restriktivna pravila službe zaštite, kontraproduktivna strukturna podrška daljem osvajanju „greenfield“ lokacija, problem marketinga koje stvara raniji loš imidž brownfield lokacije, mogući problemi oko organizacije građenja i usaglašavanje aktera.

Obnova srpskih gradova

Srbija je drastično suočena sa problemom neodgovarajuće upotrebe zemljišta, ranije korišćenog za industriju, vojsku, železnicu, komunalne servise pa i za poljoprivredu (zapuštena poljoprivredna dobra velikih kombinata). Prednost brownfield investicija nisu sagledane, i dalje se željno očekuju greenfield investicije.

Jedna od ključnih poluga obnove relativno i neprimereno zapuštenih gradova Srbije je revitalizacija, rehabilitacija ili recikliranje gradskog građevinskog zemljišta na profitnoj osnovi. Utoliko je jasno da investiranje na greenfield lokacijama izuzetno mnogo košta lokalnu samoupravu radi prethodnih ulaganju u infrastrukturu i radi sporog vraćanja uloženih sredstava. Investiranje u reciklirano gradsko zemljište preko brownfield investicija daleko brže će dovestu do revitalizacije poboljšanjem lokalnih prihoda i jačanjem poreske osnovice. U svakom slučaju, vodeći računa da neke lokacije imaju vrednost približno, pa čak i manju od nule (prema švajcarskom modelu), potrebno je imati u vidu nužnost ostvarenja dobiti iznad troškova ulaganja.

Prema engleskom iskustvu treba ispitati mogućnost podizanja tržišnih vrednosti lokacije, smanjenja očekivanih troškova ili kombinovanja jednog i drugog. Radi podsticanja investiranja u brownfields neophodno je takođe obezbediti pristup većem broju izvora finansiranja, veću mogućnost korišćenja javnih sredstava i olakšice privatnom sektoru kod brownfields investicija.

Investiranje u brownfields podrazumeva i ulaganje u kvalitetniju životnu i radnu sredinu.

prof. dr Borislav Stojkov

Leksikon neimara - III izdanje Cena: 2625 dinara

Poslovni pregovori sa stranim partnerima Cena: 577.5 dinara